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承租人擅自转租行为的司法认定丨《民法典》微课程论文

时间:2021-04-07 04:30:06    点击: 126次    来源:论文资源网    作者:网络摘文 - 小 + 大

以下文章来源于中国上海司法智库 ,作者上海高院研究室

承租人擅自转租行为的司法认定丨《民法典》微课程论文

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承租人擅自转租行为的司法认定丨《民法典》微课程论文

承租人擅自转租行为的司法认定丨《民法典》微课程论文

编者按
为认真落实《上海市高级人民法院关于认真学习贯彻的实施方案》,做好《民法典》专项培训工作,传承审判经验、提升司法能力、促进适法统一,近期,上海高院研究室、干培处、法宣处组织上海法院《民法典》研究小组成员,精心制作了“《民法典》适用与司法实务”系列微课程。现上海高院官方微信公众号“浦江天平”推出《民法典》微课程专栏予以推送,以供参考。
本期主讲
毛海波

承租人擅自转租行为的司法认定丨《民法典》微课程论文

上海市第一中级人民法院商事审判庭副庭长,四级高级法官,法学博士,上海市法学会互联网法学研究会理事。出版专著《国际展会知识产权保护研究》,在《人大复印资料》《法律适用》《人民司法》等期刊发表论文30余篇;2018年入选上海市首届青年法学法律人才库。
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课程内容
大家好!我是来自上海市第一中级人民法院的毛海波。今天想和大家探讨一下,未经出租人同意情形下,承租人与次承租人之间转租合同的效力认定问题。
一、《合同法》第51条:认定擅自转租合同无效的规则渊源
大家都知道,转租在我国相对普遍,出租人将房屋租赁给承租人时,往往会对承租人进行选择。然而,承租人一旦取得承租房屋以后,未经出租人同意,将其转租给第三人,这往往会损害出租人的利益。为保护出租人的利益,我国《合同法》第224条第2款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。根据合同相对性可知,此时出租人解除的是与承租人之间的租赁合同,那么,承租人和次承租人的租赁合同是否存在?有效还是无效?《合同法》并没有对此作出规定。
在法律没有明确规定的情况下,司法审判就出现了不统一。为解决裁判的不统一,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁司法解释》第16条第1款规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但未在6个月内提出异议的,之后又以承租人转租未经其同意为由,要求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。也就是说,如果出租人在6个月之内提出异议的,那么转租合同就被认定为无效。为此,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁司法解释理解与适用》一书专门对此问题进行了说明:所有权包括占有、使用、收益、处分四个权能,承租人未经出租人同意,与他人签订转租合同,并将房屋交付于第三人使用,这相当于行使了承租房屋的处分权,会在一定程度上损害出租人的利益。根据无权处分的规则,所以转租合同应当被认定为无效,此处出现了一个无权处分的概念。
我们都知道,我国《合同法》第51条是专门有关无权处分的规则:无处分权人处分他人财产,经所有权人追认或者事后取得处分权的,合同有效。换句话说,如果无权处分人事后没有取得所有权或者事后没有取得处分权人的追认,这个合同就无效。显然,司法解释来源于《合同法》第51条的规定。司法解释出台以后,全国法院都判决擅自转租的合同为无效合同。所以,最高人民法院司法解释出台以后,统一了全国的裁判思路,增强了社会的预期,也在一定程度上遏制了转租的乱象。
二、《合同法》第51条的不足:与区分原则相悖
《合同法》第51条有一个巨大的缺陷,与区分原则相违背。什么叫做区分原则呢?就是债权行为与物权行为相互区分的规则。
举个简单的例子,甲将自己一台机器出卖于乙,这个交易分为两个步骤:第一个步骤,双方当事人签订一个买卖合同,乙取得了一个届期请求甲交付机器的请求权,这样的行为,我们又叫做债权行为。也就是引起物权变动的原因行为。然后,到了第二个步骤,履行期届满,甲将这台机器交付于乙,乙现实的取得这台机器的所有权。这个行为,我们又叫做物权行为,也叫做引起物权变动的结果行为。分为两个步骤以后,我们发现,如果甲是无权处分的话,仅仅就影响到第二个步骤:也就是乙能不能取得这台机器的所有权。但是,对于双方之间第一个步骤:也就是这个买卖合同并不受影响。试想一想,如果甲的无权处分行为导致买卖合同无效的话,乙不但不能取得这台机器的所有权,还不能基于一个有效的合同向甲主张违约责任,这对乙显然也是不公平的。
我们又发现,在司法解释出台以后,在仅仅涉及到承租人与次承租人的纠纷中产生了两个问题。
第一个问题,法院是否需要追加出租人参加诉讼,以询问出租人对转租的态度。如果出租人在6个月之内改变态度:之前同意转租,后面又不同意转租了,法院以哪个态度为准呢?
第二个问题,承租人或者次承租人为了自己的利益主动向法院提出,这个转租没有得到出租人的同意,请求法院宣告合同无效,法院该怎么处理?这两个问题也在一定程度上困扰了司法审判。
事实上,区分原则在我国的相关法律和司法解释中已经得到了继承。我国《物权法》第15条规定,当事人之间订立、变更、转让和消灭有关不动产物权的合同,这个合同一成立,合同就生效。至于不动产是否完成变更登记,不影响这个合同的效力。《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第3条进一步明确,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由,请求宣告这个买卖合同无效的,人民法院不予支持。也就是说,无论是《物权法》还是最高人民法院的司法解释,都从根本上否定了《合同法》第51条的精神,认定无权处分的合同有效。
三、理解与展望:对《民法典》相关规则的恰当性解读
这次《民法典》在编撰过程中,对区分原则如何进行规定,社会各界很关注。应当说,《民法典》较好地继承了区分原则的精神。首先,《合同法》第51条关于无权处分合同无效的规则并没有入典;其次,《民法典》第597条作出了与《合同法》第132条完全不同的规定。
我们先来看《合同法》第132条,出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有处分权。这条规则显然是和《合同法》第51条一脉相承的。
然后,我们来看《民法典》第597条规定,因出卖人对标的物没有处分权导致买受人无法取得这个标的物的所有权的,买受人可以解除合同,并要求出卖人承担违约责任。既然可以要求出卖人承担违约责任,也就意味着《民法典》认可无权处分合同是有效的,擅自出卖他人之物的合同属于有效。根据举重以明轻的原则,擅自出租他人之物也应当属于有效,这是逻辑推理的必然结论。
最后,我们再来看《民法典》有关转租的规则。《民法典》第716条第2款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。这个条款和《合同法》第224条第2款完全一致。同时,《民法典》第718条第2款规定,如果出租人知道或者应当知道承租人转租,但未在6个月内提出异议的,视为出租人同意转租。有疑问的是,如果出租人在6个月内提出异议,这个转租合同有效还是无效?《民法典》并没有明确的给予回答。
我们注意到,超期租赁相关的规则有了重大的改变。我们先来看《房屋租赁司法解释》第15条规定,承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租的期限如果超过租赁的剩余期限的。
举个简单的例子,张三将自己一套房屋租赁给李四,租期为两年。李四将这套房屋转租给黄五,租期为三年。对于超过的一年而言,相当于是未经出租人同意的转租,对于超期租赁的部分,司法解释规定,超期租赁的部分无效。然而,《民法典》第717条规定,超出的部分并不是无效,而是仅仅对出租人不发生效力。显然,两者规则之间完全不同。这种规则的变化,对于解决本案主题相关的问题,具有很好的借鉴意义。
综上所述,确定未经出租人同意的转租合同有效,在理论上并没有障碍,也契合了区分原则的相关法理。但是,由于这个问题过于重大,涉及到对司法解释的重大改变,以及对全国办案法官思路的重大转变,所以有待最高人民法院对此进行明确。我们注意到,在《民法典》制定以后,最高人民法院在清理相关的司法解释,希望最高人民法院对这个问题也进行及时的明确,以便更好的指导我们的司法审判。
今天就和大家分享到这里。感谢大家的收听,谢谢!
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原标题:《承租人擅自转租行为的司法认定丨《民法典》微课程》
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